전세 계약 전 확인할 사항 _ 전세보증금 지키는 방법(1)

최근 전세사기가 세간을 떠들썩하게 했었는데요, 전세계약금이 적은 금액이 아니기에 누구에게나 전세 계약은 중요한 계약이고, 누구에게는 인생을 바꿀 수도 있는 중요한 일입니다. 오늘은 전세보증금을 지키기 위한 유의사항을 정리해보았습니다. 조금만이라도 알아두셔서 소중한 자산을 지키시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

계약 전 확인사항

주택상태 (무허가·불법 건축물 여부) 확인

• 주택이 불법 주택은 아닌지, 무허가 주택은 아닌지 확인해야 합니다. 또한 주택에 문제가 있는 것을 발견하는 즉시 임대인에게 하자보수 요청을 해야합니다. 이때 불법, 무허가 주택여부 확인은 건축물대장 열람을 통해 가능하고, 건축물대장은 세움터 사이트를 통해 발급받을 수 있습니다. 주택의 하자여부는 이차인이 직접 현장에서 확인해야합니다. 다른 사람을 대신 시켜서 확인하는 것은 좋지 않은 방법이라 할 수 있습니다.

 

전세계약전확인사항

 

적정 전세가율 확인

• 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 반환이 전액 여러울 경우가 있을 수 있으므로 전세가율이 높은 매물은 항상 조심해야 합니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 전세가율은 부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인 후 산정해볼 수 있습니다.

 

 

선순위 권리관계 확인

• 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액의 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다. 선순위라는 것은 내가 계약을 예정하고 있는 날짜보다 먼저 임대인의 채무(대출 등) 관계의 내용이 등기부등본에 기록된 것을 말합니다. 나의 계약일보다 앞서 기록된 날짜의 채무가 우선 변제되기 때문에 나의 전세금을 모두 돌려받을 확률이 낮아질 수 있기 때문입니다. 등기부등본 중에서도 "을구"를 확인해야하고, 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다. 이런 내용을 잘 모를 경우 부동산 중개인을 통해 확실히 확인을 하고 중개 책임을 완전히 질 수 있도록 의사표현을 해두어야 합니다. 가장 좋은 것은 본인이 직접 확인할 수 있는 것입니다.

 

 

임대인 세금 체납 여부

• 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 반드시 체납 여부를 확인해야 합니다. 국세는 세무서 또는 홈택스를 통해서 확인할 수 있으며 지방세는 주민센터 또는 위택스를 통해 확인할 수 있습니다. 임대인의 미납내역을 확인하는 경우는 거의 모르는 경우가 많은데 꼼꼼하게 챙겨보는 것이 좋습니다. 물론 임대인의 동의를 구하고 확인하는 것이 필요합니다. 부동산 중개인의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.