질문자의 상황
1. 2011년 광명 하안동 아파트 구매 거주중
2. 2017.11 광명시 멸실전 재건축아파트(주택상태) 매수, 주택 구입 후 바로 멸실.
2021.03 입주 예정. 현 입주권 상태
3. 일시적 2주택으로 2019.10. 첫번째 주택 매도 및 세번째 주택(광명) 매수예정
아~!! 이렇게 관심을 갖고 매수 매도를 잘해야 할텐데요~!!
질문
1. 첫번째 주택 매도시 비과세 여부.
2. 세번째 주택이 대체주택이 맞는건지 여부.
대체주택의 경우 실거주 1년 이상, 신규 아파트 입주 후 2년 내 매도시 비과세 가능하다고 알고 있는데 대체주택이 맞는건지 아니면 양도세 부과가 되는건지 확인부탁드립니다.
전문가 답변 1
국세청 홈택스
(질문1)
1번 주택을 취득한 후 1년이상 경과하여 2번 주택을 취득하였고,
2번 주택 취득일로부터 3년이내에 1번 주택을 양도한다면
소득세법 시행령 제155조 제1항에 의하여
일시적인 1세대 2주택이 비과세가 9억원까지 적용됩니다.
▣ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내
[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]
에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
전문가 답변 2
국세청 홈택스
(질문2)
국내에 1주택을 소유한 1세대가
그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중
거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우에는
아래 요건(➀,➁,➂)을 모두 충족하는 경우
재개발사업시행기간 중 취득한 대체주택 비과세특례 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.
① 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고
② 재개발주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고
③ 재개발주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에 대체주택 비과세특례가 적용될 것으로 사료됩니다.(소득세법시행령 제156조의2 제5항)
아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
▣ 조합원입주권 비과세특례(소득세법 제89조 제1항제4호)
관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유*)을 충족한 기존주택을 소유한 1세대가 기존주택이 전환된 조합원입주권(**)을 1개 보유하고, 해당 조합원입주권을 양도하는 경우로서 아래 어느 하나에 해당하는 경우에는 비과세를 적용합니다.(단, 양도가액 9억원 초과분은 과세)
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우
* 단, '17.8.3.이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족하여야함
** 「도시및주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업의 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말함
▣ 재개발·재건축사업시행기간 중 취득한 대체주택(소득세법시행령 제156조의2 제5항)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 아래의 요건(①,②,③)을 모두 충족하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
① 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
③ 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
