둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 대지에 제2종근린생활시설 일반음식점을 계획하려 할 때 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용하게 됩니다.
국토법 제84조(둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)
① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 “용도지역등”이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다.
질문
위 법령에 따라 계획관리지역 부지가 보전관리지역 부지보다 크고, 보전관리지역 실사용 대지면적이 대통령령이 정한 면적 330M2(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조) 보다 작을 때, 건축물의 용도 또한 계획관리 지역에서 허용하는 용도를 보전관리지역에도 적용하여 설치 할 수 있을까요?
만약 이 때 계획관리지역이 보전관리지역 부지면적보다 크지만 보전관리지역 실사용 부지면적이 330M2보다 클 경우에는 어떻게 적용되나요?
하나의 대지(3,300제곱미터)가 보전관리지역(300제곱미터)과 계획관리지역(3,000제곱미터)에 걸치는 경우,
대지 내 보전관리지역 부분에 일반음식적 건축 가능 여부
답변
먼저,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”) 제84조 규정은 토지의 분할·합병을 전제로 하는 조항이거나 토지를 분할·합병할 수 있도록 하는 근거 조항에 해당하지 않음을 알려드리며, 이 규정은 건축법 등에 따라 대지의 범위가 확정된 후, 하나의 대지 내에 둘 이상의 용도지역이 걸치게 되는 경우에 적용되는 규정임을 알려드립니다.
국토계획법 제76조제1항에서는 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으므로, 특별한 규정이 없는 한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에도 각각의 용도지역에 관한 규정이 그 대지의 해당 용도지역 부분에 적용되는 것이 원칙이라 할 것입니다.
다만, 국토계획법 제84조제1항에서 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 “용도지역 등”이라 함)에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330제곱미터. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우 660제곱미터) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 같은 항 각 호의 구분에 따라 각 용도지역 등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등의 규정을 적용하도록 규정하고 있으므로, 이 경우에 예외적으로 위 특례 규정이 적용된다고 할 것입니다 (법제처 법령해석례 15-0267).
질의의 경우, 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적(300제곱미터)이 국토계획법 시행령 제94조에서 정하는 규모(330제곱미터) 이하인 경우이므로, 위 국토계획법 제84조제1항 규정에 따라 대지 내의 건축제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역(계획관리지역)의 규정을 적용한다고 할 것입니다.
국토계획법 제76조제1항에 의한 법 시행령 제71조제1항제19호 별표 20 제1호라목에서는 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물로서 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점·휴게음식점·제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것과 단란주점을 규정하고 있고,
같은 별표 제2호라목에서는 지역여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 계획관리지역에서 건축할 수 없는 건축물로서, 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점·휴게음식점·제과점으로서 도시·군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것과 안마시술소 및 같은 호 너목에 해당하는 것을 규정하고 있습니다.
따라서, 질의의 경우에 위 국토계획법 시행령 별표 20 계획관리지역 건축제한 규정에서 정하는 바에 저촉되지 않는 범위에서 대지 안에 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점을 건축할 수 있을 것이고, 개별 사례별 해당 도시군계획조례 규정 사항 및 해당 건축물 건축 가능 여부에 관하여는 관할 지자체(도시계획 소관부서)의 안내를 받으시기 바랍니다.
