다주택자일 경우 비과세 혜택을 받기 위해 임대사업자 등록이나 상생임대인 조건 같은 것을 맞추기 위해 노력하는데요, 오늘은 여러 주택 중 한 채가 보증금 인상 상한율을 지키지 못했을 경우 비과세 특례 적용에 해가 되는지에 관한 내용입니다. 함께 보실까요?
1. 사실관계
-’99. 6.10. A아파트 취득
-’01. 7.31. B아파트 취득
-’02.10. 8. C아파트 취득(취득일부터 현재까지 세대 전원 거주 중)
-’11.11. 2. A, B아파트 장기임대사업자등록(B아파트 임대료 5% 초과 증액)
-’20. 9.10. A, B아파트 임대등록 자동말소
-예정 C아파트 양도
2. 질의내용
’19.2.12. 개정된 소득령 §155⑳(2)에서는 영 시행 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터는 직전 임대차 계약의 임대보증금 또는 임대료보다 증가율이 100분의 5를 초과하지 않도록 규정하고 있는데,
장기임대사업자 등록한 주택 2채 중 1채를 임대기간 중 계약 시 5% 초과하여 임대 계약한 경우 소득령 §155⑳ 비과세 특례 규정을 적용할 수 있는지 여부
전문가 답변
귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2020-부동산-3300 (2020.7.24.)”를 참고하시기 바랍니다.
○서면-2020-부동산-3300 (2020.7.24.)
귀 질의의 경우 「소득세법시행령」제155조제20항제2호의 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
○ 소득세법시행령 제155조(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)【1세대 1주택의 특례】
①∼⑲ (생략)
⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
○ 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (이하 생략)
○ 소득세법시행령 부칙 <제29523호, 2019.2.12.>
제6조 (주택임대사업자 양도소득세 특례 요건에 관한 적용례)
제154조제1항제4호, 제155조제20항제2호 및 제167조의3제1항제2호(제167조의10제1항제2호가 적용되는 경우를 포함한다)의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다.
4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면-2020-부동산-3300, 2020.7.24.
귀 질의의 경우 「소득세법시행령」제155조제20항제2호의 장기임대주택의 임대보증금 또는 임대료 상한 규정의 기준이 되는 최초의 계약은 영 시행일 이후 최초로 체결한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
○ 서면-2020-부동산-2435, 2020.10.26.
귀 질의의 경우 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차 계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것입니다.
