안녕하세요,
선독필행입니다.
요즘 일시적 1세대 2주택 비과세에 관심이 많은 것 같습니다.
그래서 얼마전 포스팅 했던 내용과 유사하면서도 다른
새로운 질문과 응답을 정리하며 함께 공부해보겠습니다.
상황
2005년에 대전서구에 구입한 주택 (15년보유)을 팔고
2020년 6월11일 구입한 분양권의 신축으로 이사가려고 합니다.
분양권은 대전대덕구입니다.
질문
이번에 두 지역 모두 조정지역이 되었는데
대전서구의 집을 팔때 일시적 2주택 양도세 비과세가 되나요?
언제까지 팔아야 비과세가 되나요?
주기간까지 일년반이나 남았고 종전대로라면
분양권은 주택수에 포함이 안되서
대덕구구에 입주한후
그러니까 2021년 11월 입주하고 3년이내에만 팔면 되는 건가요?
이사가려는 주택이 아직 분양권이라서 더욱 궁금하네요
또
대전 서구의 집은 거주요건 2년은
법령 발표(2017년8월2일) 전이라서
거주요건은 없어도 되는건지 궁금하네요.
전문가 답변
(질문1)
질의내용과 같이 조정대상지역으로 지정 이전에
신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고
계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는
종전 규정인 기존 주택을 새로운 주택을 취득한 날로부터
“3년 이내”에 양도하셔도
아래의 일시적인 1세대 2주택 비과세가 9억원까지 적용될 것으로 판단됩니다.
또한 일반 분양아파트인 경우, 그 취득 시기는 다음과 같습니다.
① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)
⇒ 대금청산일(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)
② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우
⇒ 사용승인서 교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기
▣ 서면인터넷방문상담5팀-408 , 2008.02.29
[ 제 목 ] 분양아파트의 취득시기 및 일시적 2주택 비과세 특례 적용
[ 요 지 ]
분양아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.
[ 회 신 ]
분양아파트의 취득시기는 대금을 청산한 날 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이나, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것이며, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 98조【양도 또는 취득의 시기】
소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 화성시 동탄지구 소재 아파트를 분양받아 분양대금은 국민은행에서 대출(계약금 외) 중도금 잔금처리됨.
- 아파트 건설 완료전 국민은행과 건설사에 잔금처리로 할인되어 최초 잔금약정일자(2007.10.31)보다 실제 납입일자(2007.4.13)는 조기처리됨.
- 시설물 사용승인은 건물이 완료되는 2007년 9월 14일임.
- 등기권리증은 법무사사무소에서 처리하여 접수일자 2007년 12월 3일 접수번호 180239로 처리함.
[질의내용]
- 분양전 보유한 기존 아파트(약 20년 거주)를 언제까지 양도하여야 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부
▣ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우.
(질문2)
조종대상지역으로 지정 이전에 취득한 주택에 해당한다면
거주요건은 적용되지 아니합니다.
▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.
[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
오늘 다시 한 번 느끼게 됩니다.
가격이란 것이 수요와 공급에 따라 결정되기에
언제 어느 타이밍에 파느냐가 최종 수익을 결정해 주는 것인데
이제는
정부 정책, 정부 규제가 시장에 미치는 영향이 너무 커서
파는 타이밍 보다는
언제 사느냐가 중요한 것처럼 생각되네요.
쉽게 말해
어떤 규제 이전에 계약했느냐가 더 중요해졌다는...
한 번 더 생각해보면
정부의 규제는 점점 더 강해지기에
언제 어느 타이밍에 사는 것이 가장 좋을까요?
