대학 진학, 사회 생활 시작, 결혼 등의 이유로 본가에서 독립해서 독립을 하는 분들이 많습니다. 자기로 시작하기는 어려움이 많아 보통 원룸이나 오피스텔, 아파트 등에서 월세나 전세로 거주하는 경우가 대부분인데요, 계약 기간이 짧게는 1년, 보통은 2년입니다. 특별한 이유가 없으면 계약 연장을 하여 계속 거주를 희망할 것입니다. 재계약과 관련해서 꼭 알아두어야 할 팁을 알려드리겠습니다.
1. 월세 및 전세 재계약 타이밍
통상적으로 임대임이 계약기간이 종료되기 2~6개월 전까지 부동산을 통해서 하거나 본인이 직접 세입자에게 재계약을 할 것인지 계약을 종료할 것인지의 여부를 묻습니다. (재계약을 하지 않으려는 임차인은 최소 3개월 전까지는 임대인에게 통보해야 합니다)
그런데 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절(이사갈 예정이라는 점)을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대해 특별한 이야기가 없다면 묵시적 갱신으로 인정됩니다. 특별한 의사 전달없이 묵시적 갱신이 되었으면 그 이후에는 임대인이 보증금이나 세를 올리는 등의 조건 변경은 불가능하고, 기존 조건대로 계약이 갱신되며 계약서 작성 또한 필요 없습니다.
2. 계약갱신청구권
간단히 설명드리면, 기존에 2년이던 임대차 기간을 2+2=4년으로 연장할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 사용하여 계약 연장이 될 경우, 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한됩니다. 다만, 집주인 또는 집주인의 가족(직계존비속)이 거주할 경우는 갱신 요구 거절이 가능합니다.
* 묵시적 갱신으로 인한 계약의 경우 세입자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 3개월 후 임대차 계약이 종료되는 반면, 계약갱신청구권으로 계약이 적용된 경우 2년의 계약이 이루어진 것으로 판단되어 중간에 세입사가 이사를 원할 경우는 계약 중도해지로 간주됩니다.
3. 계약 조건의 변경 없이 그대로 계약 연장된 경우
이 경우는 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 단, 세입자가 대출 연장 등 금전적인 변동 사항이 생긴 경우 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다. 이때 수수료는 부동산에서 받지 않는 경우도 있으나 보통 5~10만원 정도 발생합니다.
기존 권리 관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정일자를 새로 받을 필요가 없고, 기존 계약서는 꼭 보관하셔야 합니다. 만약 세입자가 중간에 개인 사정으로 나가야할 경우는 다음 세입자에 대한 복비를 지불해야 합니다.
4. 임대인이 전세, 월세 보증금을 올리는 경우
전세, 월세 보증금을 증액할 경우 계약서를 다시 작성하지만, 기존 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 됩니다. 계약서 재작성할 경우 증액분에 대한 확정일자는 꼭 다시 받아야 합니다.
주의할 사항이 있습니다. 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 직접 떼서 확인하고, 근저당 또는 압류 등 권리 관계의 변동 사항을 체크하세요. 만약 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면 확정일자를 새로 받을 때 내 보증금 순위가 밀리게 되기 때문에 재계약을 다시 고려해보셔야 합니다.
5. 보증금을 내려서 재계약하는 경우
새로운 계약서를 작성해도 괜찮지만, 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입하고 차액의 보증금을 돌려받은 것을 증빙하는 영수증을 쓰고 보관해야 합니다. 이 경우 기존 계약서를 파기하거나 확정일자를 새로 받으시면 안됩니다.
만약 임대인이 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우 전환율은 기준금리+2%로 계산해서 적용받아야 합니다.(주택임대차보호법 제7조) 주변 시세가 떨어졌는데 보증금을 돌려주지 않으려고 할 경우 임차권등기명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전에 내용증명을 보내셔야 합니다.
6. 기타 주의 사항
현재 공시지가를 반드시 확인하셔야 합니다. 묵시적 갱신 또는 보증금을 올리는 경우, 재계약 여부를 확정하기 전 현 시점에서 공시가격 대비 전세 보증금이 적절한지 확인해봐야 해요. 만약, 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약 시에 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출 일부를 상환해야 연장이 가능합니다. 이를 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보험과 대출 연장이 거부될 수 있습니다.
여러가지 재계약 팁을 잘 숙지하셔서 요즘같이 경제적인 어려움이 지속되는 시기에 자신이 이루어놓은 경제적인 성과를 잘 이어갈 수 있도록 해야겠습니다.
